AJB adalah Dokumen Wajib dalam Jual Beli Properti. Begini Cara Mengurusnya

foto: okezone.com

AJB adalah singkatan dari Akta Jual Beli yang merupakan bukti otentik dari peralihan hak atas tanah dan bangunan.

Yang merilis sertifikat AJB adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang dalam hal ini diatur melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban). 

Karena sudah diatur maka pihak PPAT biasanya hanya tinggal mengikuti format baku yang sudah dibuat.

Waktu pembuatan surat AJB adalah ketika seluruh pajak dan biaya yang timbul karena jual beli tanah atau bangunan sudah dibayarkan para pihak.

Jika semua beban biaya sudah dibayarkan penjual maupun pembeli, berikutnya yang harus dilakukan dalam proses AJB adalah mendaftarkan peralihan hak atas properti ke kantor pertanahan setempat. 

Proses inilah yang biasanya dikenal dengan balik nama. 

Bila tahapan di atas sudah selesai, maka segala hak atas tanah atau properti berarti sudah beralih ke pembeli.

Untuk Anda yang masih bingung, penjelasan lebih rinci dan sederhana proses AJB adalah:

Pemeriksaan sertifikat dan Pajak Bumi & Bangunan (PBB)

foto: pixabay.com

Sebelum transaksi berlangsung, pemeriksaan ini adalah hal pertama yang akan dilakukan PPAT. 

Dalam proses ini pihak PPAT akan meminta sertifikat asli tanah (SHM) dan Surat Tanda Terima Setoran PBB dari penjual.

Tujuan proses AJB yang pertama ini adalah untuk memastikan:

• Tanah tidak dalam sengketa, dalam jaminan serta penyitaan

• Tanah tidak menunggak PBB

• Kesesuaian data dalam sertifikat tanah dengan Buku Tanah di Kantor Pertanahan.

Persetujuan dari pasangan si penjual

Karena dengan menikah akan terjadi percampuran harta, termasuk tanah yang merupakan harta bersama. 

Karena itulah perlu adanya persetujuan dari pasangan (suami/istri) dari pihak penjual.

Jika yang bersangkutan telah meninggal dunia, maka diperlukan surat keterangan kematian dari pejabat setempat.

Sebagai gantinya, maka perlu kehadiran anak-anak dari hasil perkawinan sebagai ahli waris, yang juga harus memberi persetujuannya.

foto: unsplash.com

Seperti yang disebutkan bahwa AJB bisa dibuat setelah semua biaya yang timbul atas transaksi jual beli ini dibayarkan oleh masing-masing pihak.

Selain harga jual properti itu sendiri, adapun komponen lain yang masuk dalam biaya AJB adalah:

• Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga tanah yang dibayarkan oleh penjual

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP), dan biaya ini ditanggung oleh pembeli.

NJOPTKP dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) biasanya berbeda-beda di setiap daerah. 

Sebagai contoh ada tanah seluas 500 meter persegi di kawasan Jakarta Selatan, dengan NJOP Rp1 juta per meter, sementara NJOPTKP Jakarta adalah sebesar Rp80 juta.

Lalu jika harga jual adalah Rp2 juta per meter,  maka nilai transaksi (NJOP) adalah Rp1 miliar.

Dari sini kita bisa menghitung besaran:

• PPh yang harus dibayarkan oleh penjual yakni 5% dari Rp1 miliar yakni Rp50 juta.

• BPHTB yang harus dibayarkan pembeli yaitu 5 % x (NJOP – NJOPTKP) = 5% x (Rp1.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp46 juta.

• Biaya jasa PPAT yang dalam hal ini ditanggung oleh kedua belah pihak, penjual dan pembeli.

foto: pixabay.com

Proses berikutnya dalam pembuatan surat tanah AJB adalah penandatanganan. 

Dalam tahapan ini, baik penjual maupun pembeli sudah menyerahkan dokumen wajib mulai dari sertifikat tanah, bukti pembayaran pajak hingga identitas kedua belah pihak. 

Termasuk juga harus sudah membayar seluruh biaya yang timbul dari transaksi ini.

Proses penandatangan harus dilakukan di hadapan pejabat PPAT dengan setidaknya 2 orang saksi yang berasal dari kantor PPAT bersangkutan. 

Kedua saksi ini nanti juga akan diminta untuk menandatangani AJB.

Saat membuat akta AJB, harus dipastikan ini dibuat dalam dua lembar asli dimana yang satu disimpan oleh pihak PPAT dan lembar yang lainnya adalah untuk dibawa ke Kantor Pertanahan guna proses balik nama. 

Proses balik nama ini dilakukan oleh PPAT di Kantor Pertanahan dan prosesnya akan memakan waktu setidaknya 14 hari. 

Tapi biasanya dalam praktiknya berkisar dari 1 bulan hingga 3 bulan.

foto: unsplash.com

Dari penjelasan di atas, Anda mungkin sudah tahu bahwa ada beberapa berkas yang harus dipersiapkan jika ingin mengurus AJB.

Nah, untuk lebih jelasnya, dokumen yang perlu dipersiapkan baik oleh penjual maupun pembeli dalam proses pembuatan AJB adalah:

Dokumen Penjual

• Kartu identitas suami dan istri (copy)

• Kartu Keluarga (copy)

• Akta Nikah (copy)

• Sertifikat tanah (asli)

• Surat Tanda Terima Setoran PBB

• Surat persetujuan pasangan

Sementara apabila pasangan sudah meninggal, maka dokumen yang harus disiapkan:

• Surat keterangan kematian pasangan (asli)

• Surat keterangan ahli waris (asli) 

Dokumen Pembeli

• Kartu identitas / KTP (copy)

• Kartu Keluarga (copy)

• Akta nikah (copy)

• NPWP (copy)

Sementara untuk mengurus proses balik nama, siapkan berkas khusus yakni Akta Jual Beli dari PPAT dan Surat Permohonan Balik Nama yang telah ditandatangani pembeli.

Sebagai tambahan bagi Anda yang awam, perlu diketahui bahwa ada juga yang namanya Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB).

Meski memiliki fungsi yang sama dengan AJB, yakni sebagai bukti transaksi jual beli properti dan memastikan kedua belah pihak telah memenuhi kewajiban masing-masing, SPJB ini tetap berbeda dengan AJB.

Pada dasarnya, SPJB hanya melibatkan penjual dan pembeli tanpa ada PPAT atau notaris. 

foto: pixabay.com

Tapi meski ini adalah akta non-otentik, tetap saja memiliki kekuatan yang mengikat penjual dan pembeli, yang nantinya bisa dijadikan pegangan dalam proses mengurus AJB ke PPAT.

Keterangan yang ada dalam SPJB antara lain adalah identitas dan kontak lengkap dari kedua belah pihak.

Lalu juga tercantum pernyataan penjual bahwa properti bebas sengketa. 

Sementara pernyataan dari pembeli adalah mengenai tanggal pembayaran cicilan disertai sanksi jika tidak membayar.

SPJB harus ditandatangani pula di hadapan 2 saksi yang merupakan perwakilan dari masing-masing pihak.